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客户案例三

【物业盈盈彩彩票知识】物业服务经典案例3类

  (1)取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》,符合收房条件的。对于存在的其他问题,在《商品房买卖合同》约定的房修期限内,开发商有义务做好维修工作。同时,根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规,房屋主体结构质量合格,且维修部分不严重影响正常居住使用,购房者不得以房屋未维修完成而拒绝收房。

  (2)未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》的;经符合资质的质量检测机构核验,房屋主体结构质量确实不合格的,业主有权利拒绝收楼。

  法律依据:买房人是否收房属于商品房买卖合同关系,不属于物业服务合同调整的范围。购房合同中有关于购房者没有正当理由而不接收房屋的约定。常见的约定是:“入住通知送达7日内,购房者没有接收房屋的,从第8日起视为房屋已经实际交付,房屋的风险责任归购房者承担,房屋的物业管理费及其它的费用也由购房者来承担。”但是上述约定的前提是开发商交付的房屋符合合同约定的交付条件。因不符合交付条件而产生的责任由开发商来承担。

  (1)向业主解释:融创的品质是值得信赖的,我们每一次交付房屋都经过许多步骤的验证,而且每间房屋都具有质保期。我们在房屋约定交房日期前一段时间都会举办业主开放日,让业主先验房,提出整改意见,确保在收房当天完美交付 。并且在收房手续办理之后依然可以验房维修,保证业主的利益。尽量说服业主先办手续,后看楼。

  (2)如果业主态度强烈,有可能发生极端事件,应该向上级汇报。由相关领导授权,让业主先看楼,再办理相关手续。

  与客答词:配套设施是开发商提供且在规划局进行过备案的,与物业公司无关。若业主觉得配套设施不全,可在成立业委会后,由业委会提出增加及改造,业主大会通过提案方可实行。同时我们物业服务中心后期将根据园区的需求对配套设施进行合理的增加或筛减。

  处理流程:是否允许装设太阳能热水器,主要视物业服务公司与业主在物业管理公约中是否有约定;其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、 顶层或邻居空间的占用或破坏而定。

  处理流程:在保证自身安全的情况下与业主解释,安抚业主情绪,尽量将业主带到经理室,不要在客服中心争吵,同时通知客服主管、管理处经理到现场。不能与业主拒理力争,态度蛮横激怒业主。

  答:业主在住宅内饲养家禽属于违规行为,物业并无强制清理权力,但有告知、劝阻的义务,处理此类问题时应注意适当引导、多方协调、留存痕迹、及时报告。

  (1)《城市市容和环境卫生管理条例》第三十三条:按国家行政建制设立的市的市区内,禁止饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家畜家禽;因教学、科研以及其他特殊需要饲养的除外。而第三十五条规定,未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生的,由城市人民政府市容环境卫生行政 主管部门或者其委托的单位,责令其限期处理或者予以没收,并可处以罚款。

  (2)《物权法》第八十三条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪 声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业 费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第一步:物业管家通过电话与业主进行初步交谈,通话时可委婉向业主表示,不宜直奔主题;

  第二步:若业主未听从物业公司工作人员劝阻,可上门沟通,向业主委婉表达饲养家禽对公共环境的不利影响,同时也会破坏和谐的邻里关系;

  第三步:若业户仍拒绝整改,物业可协同居委会管理人员共同上门沟通,引导业主遵守法律法规,这不仅是配合物业和居委会的工作,更是为建设和谐家园出一份力量,最终受益的还是业主;

  第四步:对于拒不配合的业户,建议在执行第三步后张贴整改通知并拍照留存。向相关执法部门报告,必要时配合执法部门采取相应整改措施。

  法律依据:《物业管理条例》规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  处理流程:在小区内自家窗户上张贴广告的行为属于不合理的物业使用行为,物业服务公司应制止其行为,并有权向有关部门报告。同时属于损害他人物业或妨害物业管理的行为,物业服务公司有权进行管理。

  处理流程:属于计划停水停电的应提前24小时通知业主(住户)、各工作单位,在各楼栋、大堂公告栏及小区电子显示屏发布 通知。对相应设备进行正常检修维护,向业主(住户)耐心 解释取得支持配合。短时间停水的,应利用生活水箱临时供水,如长期停水,应与供水、消防等单位联系,解决供水问 题。停电的应启动自备发电机,保证重点公共部位和共用设施设备的临时供电。突发停水停电,物业服务中心要齐心协 力,目标一致,统一指挥,立即启动应急预案。

  (1)遇到媒体前来小区采访,切忌刻意地进行阻拦,更不能因此而与记者发生冲突。如果记者要求采访业主,则应当尽量将其与业主隔离开来;万一不能成功,要注意打听采访的具体内容。

  (2)有礼貌的请记者朋友前往客服中心办公室,并第一时间上报部门经理和项目负责人,由项目负责人亲自接待。

  (3)在接待记者来访时,首先请记者出示《记者证》和《采访证》,以辨别其真实身份。盈盈彩彩票同时,务必交换各自名片,以摸清记者的具体工作单位和职务等信息。

  (4)打听记者采访的用意和目的。同时,无论记者什么来意,都不可以接受采访和发表任何的言论。如果有需要,请告诉记者,请与集团品牌中心联系采访事宜。

  (5)接待完记者后,立即向上级领导及集团品牌中心汇报,告知其采访记者的身份、联系电话、工作单位、职务及具体来访意图。根据上级领导及品牌中心的指示精神,进行下一步的工作。

  (1)生日庆祝:当天发送生日祝福短信,业主生日当天,专属物业管家会为业主送上生日祝福,同时提醒业主家人不要忘记送上生日的祝福。

  (2)生子/结婚庆祝:如果业主遇到“生子/结婚”需要庆祝时,物业根据业主需求提供礼宾服务,专属物业管家会为业主特别策划,如在主入口摆放彩色拱门,设置礼宾仪仗队、设置庆祝水牌、公告栏张贴喜庆告示等,彰显喜庆气氛,体现尊贵感。

  处理流程:业主档案是保密的,当有其他业主需要询问时,我们应该礼貌的拒绝,并向其解释我们的业主档案是保密的,不经业主允许不能向其他人提供;遇到业主询问公司领导的电话时,要问清业主有什么事情,详细记录,而后向相关领导反馈,不能将公司领导的电话告知业主,如果业主询问投诉电话,记录清楚投诉的内容,如果实在解决不了,将客服主管或管理处经理电话告知。

  房屋维修只能在房屋基础上进行,后来的维修风格必须与原建风格保持一致,各种材料也要与原来使用的保持差不多的水平;房屋维修涉及各个单位、千家万户,项目多而杂,因而房屋维修量大面广、零星分散;房屋维修由于要保持原 有建筑风格要设计意图,人少工作多,因此,维修技术要求 相对于建造同类新建工程来讲要高。

  法律依据:《房屋修缮范围和标准》规定:凡需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程。凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来设计等级为目的的日 常养护工程为小修工程。

  法律依据:《商品房销售管理办法》第三十三条:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。维修期限有明确的规定,而且在 两书中也有约定质保期限,在质保期范围内我们会积极配合修理,房屋既然有使用就有老旧,房屋的免费维修年限不可能是永久,已过维保期就不会再免费维修。

  与客答词:物业管理处收取维修服务费的高低是根据维修的难易程度,维修时间的长短及同类小区有偿服务收费价格来进行制定的。物业管理只涵盖公区部分,户内维修收取费用是合理合法。同时我们管理处公示了有偿服务收费价格,所以有偿服务价格的制定是合情合理的。

  没有理由赔偿。但物业管理部门应该根据设备设施采取必要的巡视和维护责任,避免由于维护不当造成电路故障等问题。

  (1)天台属于公共区域,天台上安装的信号塔属于共用设施设备,根据《前期物业服务协议》:业主不得占用、损坏本物业的公共部位、共用设施设备,物业具有对本物业房屋共用部位、共用设施设备维护、修缮、服务和管理的义务和权利。

  (2)目前没有任何证据表明基站天线辐射会对人体产生影响,在目前的生活中电磁辐射普遍存在。电视、电磁炉、手机的日常使用,都会产生辐射,所以没有必要对基站辐射产生恐慌。有些人认为基站辐射会导致疾病,其实完全是心理 作用。如果业主对解释不认可,可以适当引导业主,并要求通信公司提供相应的信号塔安全鉴定报告。若业主情绪激动 坚持认为信号塔辐射会对身体造成伤害,强烈要求拆除,根据“谁主张、谁举证”的原则,可要求业主提供相关部门的 鉴定报告。

  总结:信号塔的辐射量目前为止没有证据表明其会对人体健康造成不良影响,处理此类问题时应把握原则,以解释安抚为主,根据项目实际情况灵活处理。

  (1)如果园区整体信号不好,多户业主反应信号差,物业方需与通信运营商沟通了解信号差的详细原因,以便及时 进行必要的协调工作并向业主做好解释。案例:天津恒大绿洲项目信号差问题长期未解决,物业经与移动、联通、电信三大通信商沟通后得知,共性原因为:信号塔、基站数量不够,三大通信商都表示正在检测、调试网络线路,增设基站,请用户留意信号变化。

  (2)适当引导业主向通信商反应信号差问题,如存在户内信号极差甚至完全无信号的情况,可要求通信公司技术人员到现场检测,予以针对性解决;业主持续反映信号问题会在一定程度上加快通信商增设信号塔和基站的速度。

  (3)积极联络、协调通信公司在园区内增设基站等增强信号的通信设备,根据项目情况可适当向业主汇报跟进进度,做好解释。

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